2024年4月9日下午，河南睿合瑞律师事务所张原芳主任，在镇北路社区针对物业管理问题开展专题讲座《物业管理条例》，此次讲座旨在分析相关法律法规中物业服务人员涉及的权利与义务，规范物业服务人员的行为，并耐心为社区的物业服务人员答疑解惑。
一、张原芳主任首先通过民法典中规定的物业服务企业相关职责展开宣讲
法律中已明确规定，物业服务企业的职责是维护物业管理区域内的公共秩序，而不是为业主保管财物。如物业服务企业在服务活动中，积极履行了自身职责的前提下，可以不承担相关责任。
二、张原芳主任通过四个小案例引出业主车辆被盗，哪些情况该赔，哪些情况不该赔主要分以下角度思考：
1、物业公司是否承担赔偿责任还取决于《物业服务合同》是否有对车辆进行保管的约定条款。
2、如果约定了物业有对车辆进行保管的义务并向其交纳了车辆管理费，那么物业公司就要依照合同约定承担相应的责任。
3、业主要证明车辆是在小区内被划或者被盗。
4、确定和小区物业公司有无合同约定，确定合同中约定收取的费用是停车费还是保管费。
三、强调法律与物业息息相关！
1、业主拒绝缴纳物业费
《民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
2、供水、供电、供气、供热等出现问题
《物业管理条例》第五十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
3、装修好的房屋漏水
如业主房屋尚未过保修期，或者业主已反馈至开发商而未能得到解决，物业公司向业主解释说明后，配合业主联系、接洽开发商，以推动此类投诉的解决。
4、排水管道堵塞导致业主损失
张原芳主任通过真实法院案例提出，排水管道堵塞首先要区分堵塞位置是否为主要排水管道，法律规定，物业公司主要负责主排水管道的按时维护与管理，如果是主排水管道出现堵塞问题，导致相关业主屋内遭受损失，物业服务公司要负相关赔偿责任。如果物业服务公司已经尽到自身义务或堵塞的是其他支排水管道，则由受损失的业主楼上全部有关住户进行赔偿。
5、小区内高空抛物问题需引起重视
民事责任
第一千二百五十三条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
第一千二百五十四条禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
刑事责任
《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》：
故意从高空抛弃物品，尚未造成严重后果，但足以危害公共安全的，依照刑法第一百一十四条规定的以危险方法危害公共安全罪定罪处罚；致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，依照刑法第一百一十五条第一款的规定处罚。为伤害、
杀害特定人员实施上述行为的，依照故意伤害罪、故意杀人罪定
罪处罚。”
过失导致物品从高空坠落，致人死亡、重伤，符合刑法第二百三十三条、第二百三十五条规定的，依照过失致人死亡罪、过失致人重伤罪定罪处罚。在生产、作业中违反有关安全管理规定，从高空坠落物品，发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，依照刑法第一百三十四条第一款的规定，以重大责任事故罪定罪处罚。
6、解除物业服务合同的法定程序
《民法典》第九百四十六、九百四十七、九百四十八条明确规定了物业服务合同解除程序。
最后，在张原芳主任的宣讲下，社区物业服务人员的法律意识得到了显著提高。他们学会了用法律武器维护自己的合法权益，也更加自觉地遵守法律法规。法治进社区活动的开展，为社区的和谐稳定奠定了坚实的基础。
社区物业管理人员通过此次培训，提高了服务业主、依法解决业主在物业服务过程中的各种通过法律途径解决问题的办法。
撰稿：王涵
摄影：姚玉轩
审核：张原芳
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